Mercato immobiliare, peggiorano le prospettive nel secondo semestre 2022

Secondo il II Osservatorio Nomisma rallenta la crescita dei prezzi del mattone. Attese negative per il 2023. 

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mercato immobiliare Osservatorio Nomisma sul mercato immobiliare

«Sul mercato immobiliare le evidenze numeriche non restituiscono ancora ciò che sembra prospettarsi per il settore nel breve periodo, vale a dire la chiusura della fase di crescita postpandemica e l’avvio di una nuova fase di arretramento conseguente all’impennata dei prezzi» mette nero su bianco l’edizione di novembre dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, giunto al XXXV anno di attività, sottolineando come «la sfida è ora quella di contenere l’arretramento nella fase avversa del ciclo economico, per poi riprendere il cammino interrotto della crescita non appena il quadro si sarà fatto meno fosco».

Sul piano delle compravendite di abitazioni, nel primo semestre del 2022 in Italia si è registrato un aumento tendenziale del 10,1%, leggermente inferiore al +11% rilevato in corrispondenza degli immobili per l’impresa. Il preconsuntivo elaborato da Nomisma, relativamente al solo segmento abitativo, evidenzia un calo delle transazioni nel secondo semestre rispetto al primo pari all’8,9%, riconducibile perlopiù alla performance del quarto trimestre dell’anno.

È bene tener presente come a consuntivo del primo semestre 2022, le dimensioni del mercato immobiliare residenziale eccedessero quelle raggiunte nel pre-Covid, con un incremento rispetto al primo semestre del 2019 del 34,2% a livello nazionale e del 22% per l’insieme dei 13 maggiori mercati monitorati.

Nel segmento degli immobili di impresa di piccole dimensioni Nomisma evidenzia che, dopo l’andamento limitatamente espansivo prodottosi grazie alla prospettiva di un possibile ritorno a fatturati pre-Covid, si è assistito ad un’attenuazione della crescita, sia in termini di contratti che di valori. Nel primo semestre 2022 – rispetto al primo semestre 2019 -anche in questo settore si erano registrati aumenti a due cifre delle compravendite.

Sempre con riferimento al primo semestre 2022, la distribuzione delle compravendite tra capoluogoe comuni periferici registra un repentino ritorno di interesse della domanda abitativa per le realtà maggiori.

Le difficoltà di ottenimento del credito riducono l’accessibilità al mercato della proprietà, con l’allargamento della forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un sostegno all’acquisto e quanti, appartenenti alla fascia alta in termini di disponibilità, possono procedere grazie ad una semplice valutazione di opportunità.

Il mercato delle compravendite di immobili residenziali vede protagoniste le persone fisiche, con un peso del 96% sul totale degli acquisti, di cui il 50-60% risulta sostenuto dal ricorso al mutuo, per importi che si aggirano in media tra i 130-140.000 euro. Rispetto all’utilizzo dell’abitazione acquistata, Nomisma evidenzia come nel 70-80% dei casi si tratti di un’esigenza di prima casa o di sostituzionedell’abitazione di proprietà.

Nel 2021, l’incidenza degli immobili di nuova costruzione sul mercato immobiliare si è attestata all’8,3% del totale. Nel primo semestre 2022 la percentuale è salita al 9,2%. In termini numerici, si è passati dalle 29.700 compravendite di abitazioni nuove del primo semestre 2021, alle 37.400 dei primi sei mesi dell’anno in corso. Un andamento che si conferma in crescita e che per Nomisma potrebbe consolidarsi, come si può intuire dal numero di permessi rilasciati per nuove abitazioni (+8% rispetto ai livelli pre-Covid).

Sul mercato dell’acquisto, Nomisma individua in Milano e Padova per il Nord Italia e in Napoli e Bari per il Sud i mercati che anticipano le tendenze al rallentamento. Nei mercati del Nord sono la minore intensità della domanda e delle compravendite a segnalare l’inversione, mentre in quelli del Sud il fattore che denota il raffreddamento è la minore intensità della domanda, in parte già riflessasi sui prezzi.

Come sottolineato, nonostante il peggioramento del potere d’acquisto delle famiglie, dovuto alla crescita esponenziale dell’inflazione e alla dinamica contenuta dei salari dei consumatori, Nomismarileva che la domanda abitativa risulta ancora sostenuta, ancorché in tendenziale flessione. Nel 2022 la priorità della domanda è rappresentata dall’individuazione di una soluzione abitativa con spazi adeguati, ove far convivere vita familiare e professionale, a differenza di quanto avvenuto nel 2021, quando il fattore di attivazione era invece rappresentato dalla ricerca di un contesto al di fuori dei grandi centri urbani.

L’offerta che riguarda le nuove costruzioni scarseggia, come si può evincere dal numero di concessioni rilasciate nell’ultimo decennio. Rispetto al 2011 la nuova superficie autorizzata nel 2022 per nuove costruzioni non residenziali risulta inferiore del 39%, mentre quella di abitazioni addirittura del 43%.

Se si analizzano i primi semestri del periodo 2004-2022, si è passati da un numero di compravendite per singola concessione edilizia rilasciata pari, rispettivamente, a 3,0 per le abitazioni e a 2,3 per gli immobili d’impresa, a valori pari, rispettivamente, a 12,0 e 5,3. È evidente come il segmento abitativo sia stato quello che più ha risentito della minore intensità di ampliamento e rinnovo dello stock edilizio. Per Nomisma gli agenti immobiliari hanno percepito un calo dell’offerta di abitazioni in vendita e, al contempo, una crescita di uffici immessi sul mercato.

È bene ricordare come il parco edilizio italiano sia costituito per il 92% da edifici residenziali, in gran parte obsoleti sotto il profilo qualitativo ed energetico. Il 62,3% del patrimonio abitativo e il 37,8% di quello destinato ad altri usi ricade tra le classi energetiche più basse (F o G). Nomisma sottolinea come negli ultimi anni vi sia stato un generalizzato miglioramento della prestazione energetica delle abitazioni, riconducibile alla maggiore efficacia degli interventi di riqualificazione energetica e di ristrutturazione radicale, effettuati a seguito di agevolazioni fiscali, come il Superbonus 110%, per i quali è richiesto un miglioramento delle prestazioni di almeno 2 classi energetiche.

Sul fronte dei prezzi, nella media dei 13 maggiori mercati nel secondo semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%).

Passando ai canoni di locazione di abitazioni, si conferma il tasso di crescita del primo semestre (attorno all’1% in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieveflessione in quello dei negozi. Per Nomisma il +1,1% dei canoni di locazione delle abitazioni, preceduto da un +0,9% nella prima parte dell’anno «testimonia la pressione della componente di domanda che resta esclusa dal mercato dell’acquisto e di quella già robusta di chi cerca casa in affitto».

Considerando invece i tempi di assorbimento sul mercato immobiliare degli immobili in vendita, Nomisma riscontra differenze significative in relazione alla tipologia. Per le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi necessari per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi. Milano risulta essere il mercato che, in tutti i segmenti monitorati, fa segnare i tempi di assorbimento più esigui (3,5 mesi per la vendita e 2 per la locazione di un’abitazione), non solo nel confronto con gli altri contesti urbani, ma rispetto ai livelli toccati negli ultimi 10 anni. Anche Bologna si allinea ai tempi correnti di Milano, con la differenza che nel decennio il capoluogo emiliano ha fatto registrare una maggiore variabilità.

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